去年9月26日中央政治局會議部署促進房地產市場止跌回穩以來，“四個取消、四個降低、兩個增加”等一攬子政策落地實施，綜合運用金融和稅收等手段，對需求端和供給端全面支持，嚴控增量、優化存量，大力實施城中村和危舊房改造，各地因城施策，政策效應持續釋放，促進了房地產市場在新的均衡規模上持續修復、企穩。近期，面對復雜的內外部環境，房地產市場出現了一些波動。當前，要看到房地產市場自我修復加速、市場供求關系調整趨于新的均衡水平、行業發展新動能接續發力的良好態勢，市場短期擾動不改止跌回穩的大勢。
為促進房地產市場止跌回穩，去年9月26日中央政治局會議明確提出對商品房建設要嚴控增量、優化存量、提高質量。“三量”調節是優化房地產市場供求關系的重要實現路徑，其中“嚴控增量”是促進盡快實現供需新均衡的關鍵一環。
“嚴控增量”堅持當下治、長久立。一方面，對于商品住宅去化周期超過36個月的城市，要暫停新增商品住宅用地出讓；去化周期在18個月36個月之間的城市，要先盤活存量用地才能新增供應。另一方面，積極推動建立“人房地錢”要素聯動新機制，當前各地正在加緊編制“十五五”住房發展規劃和年度計劃，“以人定房、以房定地”，引導土地供應在總量、結構、空間、時序上合理匹配住房需求，建立房地產市場供需均衡的內在穩定機制。
在嚴控增量政策下，地方政府主動收縮新增土地供應，同時市場自發調整，房企減少新拿地、減少新開工。根據有關統計，2025年全國住宅用地計劃供應量同比下降20%，其中二線城市的降幅達到約30%。相應房屋新開工面積也隨之收縮，今年1~8月同比下降約20%，待售面積連續6個月下降，嚴控增量效果顯著。
本輪房地產市場調整是供求關系發生重大變化帶來的中長期趨勢性調整，這是在房地產發展階段從增量為主向增存并重階段轉換的一個供求關系再平衡的過程。從銷售量的邊際變化看，新房銷售量調整速度也在加速收斂，新建商品房銷售面積累計同比降幅從去年9月的-17.1%收窄至今年7月的-4%，銷售量日益趨向穩定在新的均衡規模。
目前，房地產市場的租售比日益趨近合理區間。有的一二線城市部分住房租金回報率水平已經回升到2%-3%，接近購房貸款利率水平，超過了當前10年期國債收益率水平，租金回報率的回升是房價止跌的重要支撐。同時，隨著房地產市場的調整，房價收入比也在向合理區間調整，有的城市房價收入比已與國際同類城市水平基本拉平。
本輪房地產市場調整伴隨著房企交付風險和債務違約風險的發生。在有力有效的政策推動下，風險加快出清，行業加速修復。保交樓和保交房政策有力化解了商品住房交付風險，確保交付風險總體可控，切實維護了購房人合法權益，增強了市場信心。
目前，房企債務違約風險出清在加快推進過程中。盡管部分房企仍面臨銷售現金流承壓、已展期貸款陸續到期、債券集中兌付的情況，要繼續關注和防范債務違約風險。但總體上看，新增出險房企的數量已收斂，出險房企的債務重組有重要進展。近期多家出險房企加快債務重組進程，一些房企通過債轉股、資產處置等方式成功實現境內、境外債務重組，大幅削債、壓降杠桿，恢復資本結構的穩健性。同時，司法重整進程也加快推進，有的房企通過司法重整有效化解債務、引入投資、推動企業轉型。目前，這些房企風險化解提速將帶動整個行業風險出清進程加快、“輕裝上陣”，為房企實現持續經營、轉型發展贏得了時間窗口，提振了市場信心。
按照城市發展的一般規律，我國已經進入城市更新發展階段。今年7月召開的中央城市工作會議做出了“兩個轉向”的重要判斷，即“我國城鎮化正從快速增長期轉向穩定發展期，城市發展正從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段”，提出了走出一條中國特色城市現代化的新路子，要求堅持城市內涵式發展，這也是房地產轉型發展的大方向。與此同時，房地產發展新模式正在加快構建，新模式的基礎性制度加快健全完善，新模式將平穩、有序接替房地產發展舊模式。
城市更新的時代背景為房地產高質量發展提供了廣闊的場景。當前，各地正在開展廣泛探索，盤活低效用地，提升開發價值，促進區域產業升級和經濟活力；在好地段加大安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”供給，以新的供給帶動改善性需求持續釋放；推進城中村和危舊房改造，支持老舊住房自主更新、原拆原建等。堅定不移走內涵式發展、高質量發展之路，是從增存并重、迭代更新、服務賦能中尋求新機會、新動能、新價值，順應城市更新發展階段加快實現房地產轉型升級，重塑房地產業價值鏈，形成房地產市場健康發展的持久內生動力。
摘自 《中國建設報》 2025.09.19 住房城鄉建設部政策研究中心副主任 浦湛
