隨著我國常住人口城鎮化率在2024年底攀升至67%，城鎮常住人口規模達9.44億人，城市發展已從增量擴張全面轉向存量優化的深水區。在“大拆大建”時代緩緩落幕的背景下，“城市更新”這一承載著煥活城市生命力、提升人居品質重任的宏大命題，正以前所未有的深度與廣度重塑城市肌理，也為城市建設的核心主體——建筑企業帶來了突破發展瓶頸、重塑核心競爭力的歷史性機遇。
政策紅利：從國家戰略到萬億市場
國家戰略層面已將“城市更新”置于高位。從“十四五”規劃綱要的明確定位，到近期出臺的行動意見對城市更新工作作出的全面部署，以及中央財政設立專項補助資金，再到各部委、各地方密集出臺配套政策與實施細則，一個覆蓋頂層設計、財稅支持、土地管理、審批優化的系統性政策框架正加速成型。
這股強勁的政策東風，直接催生了一個潛力巨大的藍海市場。2024年全國實施城市更新項目為6.6萬個，總投資規模已達2.9萬億元；預計到2030年，城市更新總投資規模有望達到10萬億元級別。同時，其內涵也遠不止于簡單的房屋修繕，而是拓展至老舊小區改造、老廠區活化、傳統商圈升級、城中村綜合整治、歷史街區保護復興、低效產業用地盤活、公共空間品質提升、基礎設施韌性補強、智慧化社區建設等多維度、全要素的有機更新。這為建筑企業打開了前所未有的業務增量空間，項目類型從新建項目轉向了精細化、多元化、可持續的存量更新與功能提升。
政策的強力引導與市場的巨大需求，共同構成了驅動建筑企業投身城市更新的核心動力源。
角色躍升：從“建造商”到“城市綜合服務商”
城市更新并非傳統新建工程的簡單翻版，其復雜性及系統性對建筑企業的核心能力提出了全新挑戰與更高要求。傳統開發模式下，建筑企業角色相對單一，聚焦于按圖施工。城市更新則要求企業實現根本性的角色轉變——從單純提供建造服務的“乙方”，升級為深度參與城市治理、運營和價值創造的“城市綜合服務商”。
這一轉型要求企業需突破傳統施工邊界，向前端延伸至規劃設計咨詢、投融資策劃、可行性研究，向后端拓展至長期運營管理、資產維護、社區服務乃至產業導入。這意味著建筑企業必須具備強大的資源整合能力，能夠提供“策劃-規劃-設計-融資-建設-運營-維護”一攬子解決方案。
面對新賽道，業內諸多領軍企業已展開多維探索，其轉型路徑與實踐模式也為行業提供了寶貴借鑒。例如，中國二十二冶主動介入城市診斷與更新規劃，在城市更新工程的前期規劃中，邀請多家國內領頭設計機構針對唐山、沈陽進行全方位城市體檢。上海建工在運維階段不斷創新空間場景、挖掘市場價值，其開發的行業內首款“文歷保管家”產品——歷史建筑全生命期預防性保護平臺，在為歷史建筑預防性保護和維修保養提供有力技術支撐的同時，也推動業務領域從更新修繕向運營維護延伸。中建四局則探索將盈利模式從一次性建造向持續性運營轉變，其在廈門圍里社項目采用“EPC+O”模式，搭建智慧管理平臺，統租統管物業、運營創意市集提升收益。
值得注意的是，由于各地在城鎮化水平、經濟實力、需求結構、發展質量和治理能力等方面存在顯著差異，其開展城市更新的出發點和側重點也各有不同。例如，一二線城市的更新重點聚焦于核心區功能疏解、老舊住區綜合整治、工業遺存轉型利用、TOD綜合開發等，對精細化、復合化能力要求極高；三四線城市則更多圍繞城市基礎設施完善、公共服務提升、歷史風貌區保護修繕展開。身為“城市綜合服務商”的建筑企業還需深入研究不同能級城市、不同區域板塊的更新特點，制定差異化市場策略與資源投入計劃。
動能重構：從科技驅動到協同共生
在高度復雜且充滿不確定性的城市更新領域，創新是破局制勝的核心驅動力，技術革新更是為建筑企業參與城市更新提供了強大支撐。
在上海老市府大樓改造中，上海建工以3800噸砌體平移、地下空間拓建等創新技術，讓百年建筑煥發新生；中建三局在武漢江岸區舊城改造重點工程——壹品漢芯公館項目應用全球首臺裝配式“空中造樓機”，實現智能布料、無人塔吊協同，效率提升30%；而在合肥包河區衛崗TOD城市更新標桿項目中，中鐵四局則通過附著式腳手架電子巡更系統、基于BIM+GIS的數字孿生平臺等智慧化管理，實現了大型城市更新項目的安全零事故與精細化管理……這些創新實踐生動詮釋了技術賦能如何鍛造更新“硬實力”，更將城市更新推向了安全、高效與可持續發展的新高度。
這些“硬實力”為城市更新奠定了堅實基礎，而面對其天然的“強連接”屬性——需融合商業、文創、居住、公共服務等多元功能，更涉及政府、居民、產權方等多方訴求，唯有凝聚多元主體共識、構建協同發展共同體，方能真正激活城市更新的深層動能。
這意味著建筑企業必須主動打破行業壁壘，從提供單一建造服務向整合資源、搭建平臺、服務生態的角色進化，在共生中重構價值鏈，在協同中轉換新動能。例如，大型企業應發揮“鏈長”作用，整合規劃設計、投資開發、工程建設、專業運營等全鏈條資源，打造一體化服務能力。中小型、專業化企業則需找準自身“長板”，深耕歷史建筑修繕、綠色低碳技術應用、特色空間室內改造、智慧化專項工程等細分領域，走“專精特新”之路。此外，還要積極擁抱與科技公司、金融機構、文化創意機構、專業咨詢機構等的跨界合作，共同構建起一個開放、協作、共生的城市更新產業新生態。
萬億級市場體量、復雜多元的更新需求、技術創新帶來的模式變革，共同將城市更新推至建筑行業舞臺中央。對建筑企業而言，這不僅是一個業務增長點，更是一場決定未來生存與發展空間的深刻轉型之役。能否抓住這一歷史機遇，在政策與市場共振中重塑核心競爭力，將決定企業未來的行業地位。
