中國網(wǎng)財(cái)經(jīng)11月14日訊 近日，財(cái)政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》，稅務(wù)總局發(fā)布了《關(guān)于降低土地增值稅預(yù)征率下限的公告》，自2024年12月1日起執(zhí)行。
三部門有關(guān)司負(fù)責(zé)人在解讀政策時表示，此次政策的調(diào)整是對取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)涉及的增值稅、土地增值稅優(yōu)惠政策如何銜接予以明確，并結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況，進(jìn)一步調(diào)整優(yōu)化相關(guān)稅收政策，積極支持居民剛性和改善性住房需求，降低二手房交易成本，緩解房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)困難，保持房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)穩(wěn)定。
專家認(rèn)為，市場已初現(xiàn)止跌回穩(wěn)跡象，隨著存量政策深入落實(shí)和增量政策加快出臺，房地產(chǎn)市場進(jìn)一步回穩(wěn)向好的局面不斷穩(wěn)固。
契稅優(yōu)惠力度加大 節(jié)約居民購房成本
新政在契稅方面，將現(xiàn)行享受1%低稅率優(yōu)惠的面積標(biāo)準(zhǔn)由90平方米提高到140平方米，并明確北京、上海、廣州、深圳4個城市可以與其他地區(qū)統(tǒng)一適用家庭第二套住房契稅優(yōu)惠政策，即調(diào)整后，在全國范圍內(nèi)，對個人購買家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面積不超過140平方米的，統(tǒng)一按1%的稅率繳納契稅。對于面積超過140平方米的住房，唯一住房的契稅將按1.5%征收，第二套住房則按2%的稅率執(zhí)行。
經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平表示，此次政策調(diào)整將稅費(fèi)優(yōu)惠的受益人群從原本的剛需購房者擴(kuò)展至改善型購房者，顯著減輕了購房者的稅負(fù)，大幅降低了購房交易成本。特別是對于一線城市中購買第二套住房的購房者，在以往的政策下，四個一線城市的第二套住房契稅均按3%的稅率收取。
民生宏觀陶川團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，契稅優(yōu)惠涉及的年規(guī)模或可達(dá)千億級。整體來看，2023年公共財(cái)政中契稅收入5910億元，為土地和房地產(chǎn)相關(guān)稅收中占比最多的分項(xiàng)，其中契稅稅率較高的四個一線城市2023年契稅總收入817億元。減稅可為居民實(shí)實(shí)在在節(jié)省購房成本，特別是對于一線城市的改善型需求。據(jù)統(tǒng)計(jì)，取消普宅標(biāo)準(zhǔn)后，符合條件的一線城市持有2年以上、5年以上住房可分別免征增值稅、個人所得稅，以上海為例，一套1000萬價值的二手房交易可能減免約70萬元稅費(fèi)，接近購房所有稅費(fèi)及成本的3/4，相當(dāng)于2023年上海居民人均消費(fèi)支出的13倍。
土地增值稅預(yù)征率下限降低 緩解企業(yè)財(cái)務(wù)困難
與我國房地產(chǎn)開發(fā)模式相適應(yīng)，土地增值稅實(shí)行預(yù)征制度。為充分發(fā)揮土地增值稅預(yù)征的調(diào)節(jié)作用，稅務(wù)總局于2010年發(fā)文明確了各地區(qū)預(yù)征率下限，其中：東部地區(qū)為2%，中部和東北地區(qū)為1.5%，西部地區(qū)為1%。此次調(diào)整，將各地區(qū)土地增值稅預(yù)征率下限統(tǒng)一降低0.5個百分點(diǎn)。調(diào)整后，東部地區(qū)為1.5%，中部和東北地區(qū)為1%，西部地區(qū)為0.5%。
“近些年，隨著房地產(chǎn)市場的持續(xù)調(diào)整，不少房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地增值稅實(shí)際稅率已經(jīng)明顯降低，企業(yè)不少稅費(fèi)資金處于多繳狀態(tài)，這部分資金如果不能及時退稅，將增加企業(yè)的資金壓力。”中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜說，本次將各地區(qū)土地增值稅預(yù)征率下限統(tǒng)一降低0.5個百分點(diǎn)，有利于降低企業(yè)預(yù)征預(yù)繳的土地增值稅，降低企業(yè)資金壓力，對于當(dāng)前穩(wěn)定企業(yè)預(yù)期也將帶來積極影響。
廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認(rèn)為，在當(dāng)前開發(fā)商拿地和開工積極性降至歷史低位的情況下，很多地方可能會取消預(yù)征?！耙环矫妫A(yù)征額本來就比較低，在最終清算周期較長的情況下，地方取消預(yù)征能提高房企拿地積極性；另一方面，增值稅稅收收入中75%為中央財(cái)政收入，25%為地方收入，地方取消預(yù)征的積極性也很高。”李宇嘉說，取消預(yù)征，并不是不征，而是推后。目前來看，盡管銷售端有所好轉(zhuǎn)，但政策效應(yīng)從刺激銷售端傳導(dǎo)至開發(fā)拿地端的效果還未顯現(xiàn)，這也是此次政策的一個出發(fā)點(diǎn)。
增值稅政策調(diào)整 降低二手房交易成本
增值稅方面，在有關(guān)城市取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)后，對個人銷售已購買2年以上(含2年)住房一律免征增值稅，原針對北京、上海、廣州、深圳4個城市個人銷售已購買2年以上(含2年)非普通住房征收增值稅的規(guī)定相應(yīng)停止執(zhí)行。土地增值稅方面，取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的城市，對納稅人建造銷售增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，繼續(xù)實(shí)施免征土地增值稅優(yōu)惠政策。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，該政策旨在鼓勵消費(fèi)，尤其是鼓勵已有房居民進(jìn)行改善性置換。舉例來說，北京一套160平方米的二手房，雖然房產(chǎn)持有已經(jīng)超過2年，但因?yàn)槭欠瞧胀ㄗ≌孕枰U納差額增值稅。但如果取消普通住宅與非普通住宅劃分，那么這部分稅費(fèi)將節(jié)省。
“取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，是今年一線城市購房政策調(diào)整中較大的一個變化。這一政策調(diào)整后，掛鉤在上面的增值稅政策也自然有了下降的可能，體現(xiàn)了降低房屋交易成本，尤其是降低房屋出售成本的導(dǎo)向。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)表示，“上述政策帶來的直接影響是，因?yàn)椴挥脫?dān)心交稅，房東出售持有2年以上的大房子的積極性將增加?！睂τ趦?yōu)化二手房交易結(jié)構(gòu)、提振二手房交易都有積極作用。
房地產(chǎn)市場有望延續(xù)止跌企穩(wěn)向好發(fā)展態(tài)勢
今年10月份以來，我國房地產(chǎn)市場熱度回升，呈現(xiàn)止跌企穩(wěn)態(tài)勢，一線城市房屋成交量增長明顯。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部“全國房地產(chǎn)市場監(jiān)測系統(tǒng)”網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，10月份一線城市新建商品房網(wǎng)簽成交量同比增長14.1%，二手房網(wǎng)簽成交量同比增長47.3%。58同城、安居客發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，10月全國新房找房熱度環(huán)比上漲13.2%，全國各線城市都出現(xiàn)了不同程度的熱度回暖現(xiàn)象，一線城市新房找房熱度上漲明顯，漲幅為16.4%，其中深圳找房熱度環(huán)比上漲34.9%。政策落地使整體預(yù)期出現(xiàn)明顯改善，10月購房者信心指數(shù)環(huán)比上漲10.2%。
國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟(jì)研究所所長鄧郁松表示，隨著市場3年多的調(diào)整和一系列政策的落實(shí)，市場已初現(xiàn)止跌回穩(wěn)跡象。鄧郁松分析稱，從市場調(diào)整幅度來看，房地產(chǎn)市場已具備企穩(wěn)的基礎(chǔ)條件。從市場銷售情況來看，市場預(yù)期已開始改善。銷量變化反映了市場的活躍度與消費(fèi)者的購買意愿。當(dāng)銷量上升時，通常意味著市場需求旺盛，投資者和購房者對未來充滿信心?！半S著一系列政策的落實(shí)，居民購房預(yù)期開始改善，市場銷售情況也一定會有較明顯的好轉(zhuǎn)?！?
成都市城市建設(shè)發(fā)展研究院副院長馮波認(rèn)為，10月份商品房成交數(shù)據(jù)表明，前期中央和地方聚焦“止跌回穩(wěn)”的多重利好政策有力推動了市場企穩(wěn)。政策“組合拳”在供需兩側(cè)同時發(fā)力調(diào)節(jié)供求關(guān)系，調(diào)整或取消購房限制措施，降低居民購房成本，減輕購房負(fù)擔(dān)。與此同時，各地因地制宜實(shí)施住房“以舊換新”、房票安置、購房補(bǔ)貼等特色政策，有力促進(jìn)住房需求釋放，推動市場回穩(wěn)?！半S著存量政策深入落實(shí)和增量政策加快出臺，房地產(chǎn)市場進(jìn)一步回穩(wěn)向好的局面不斷穩(wěn)固，四季度有望走出獨(dú)立行情，同時為明年房地產(chǎn)市場良好開局奠定基礎(chǔ)。”(作者：王擎宇)
