中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)8月20日訊 8月18日，國(guó)務(wù)院第九次全體會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要切實(shí)把思想和行動(dòng)統(tǒng)一到黨中央對(duì)形勢(shì)的科學(xué)判斷和決策部署上來，鞏固拓展經(jīng)濟(jì)回升向好勢(shì)頭，努力完成全年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展目標(biāo)任務(wù)。
值得注意的是，在房地產(chǎn)方面，提出采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)，結(jié)合城市更新推進(jìn)城中村和危舊房改造，多管齊下釋放改善性需求。
中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜在接受中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)采訪時(shí)表示，本次會(huì)議再提房地產(chǎn)，意味著穩(wěn)定房地產(chǎn)在穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)中依然占據(jù)重要地位，市場(chǎng)“止跌回穩(wěn)”目標(biāo)不變，釋放了積極信號(hào)，有利于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，未來支持房地產(chǎn)的政策有望進(jìn)一步發(fā)力，城中村和危舊房改造、多管齊下釋放改善性需求均將是政策著力點(diǎn)。
“止跌回穩(wěn)”依然是目標(biāo) 新一輪政策有望開啟
繼7月30日中共中央政治局會(huì)議后，“房地產(chǎn)”再次被提及，釋放了積極信號(hào)，進(jìn)一步明確了“止跌回穩(wěn)”依然是房地產(chǎn)政策目標(biāo)，有利于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。
圖片來源：中指研究院
從數(shù)據(jù)上看，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)推算，7月全國(guó)新建商品房銷售面積5709萬(wàn)平方米，銷售額5325億元，分別環(huán)比下滑46%和48%。7月當(dāng)月，房屋新開工面積4842 萬(wàn)㎡，環(huán)比下降32.6%，同比下降15.4%。7月各線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.2%，一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降1.0%。
“當(dāng)房屋新開工面積超過同期的新建商品房銷售面積，樓市才能算是真正實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)。” 廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。
在李宇嘉看來，緩解當(dāng)前量?jī)r(jià)齊跌，一方面是緩解二手房掛牌量的無序攀升，掛牌價(jià)的無序下跌。另一方面是緩解開發(fā)商層面無序的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，將新房供需和二手房供需統(tǒng)一管理和調(diào)控。他建議，下一步對(duì)二手房掛牌價(jià)實(shí)施管理。
值得一提的是，政策方面，8月初北京已經(jīng)率先落地優(yōu)化房地產(chǎn)政策，調(diào)整優(yōu)化限購(gòu)政策、加大公積金政策支持。陳文靜預(yù)計(jì)未來上海、深圳或?qū)⒏M(jìn)優(yōu)化限購(gòu)政策，更多城市落地房地產(chǎn)支持政策。
陳文靜還表示，本次會(huì)議提出要“及時(shí)回應(yīng)市場(chǎng)關(guān)切，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期”，預(yù)計(jì)中央層面也存在政策進(jìn)一步發(fā)力空間，新一輪支持政策有望開啟。
此外，在傳統(tǒng)救市政策應(yīng)出盡出的情況下，李宇嘉認(rèn)為目前樓市的問題很大程度上是基本面的問題。他建議全面修復(fù)基本面，政策上積極財(cái)政政策助力新市民、年輕人、新就業(yè)大學(xué)生、育齡婚齡人口。
做好城市更新工作 更多配套政策或?qū)⒙涞?/b>
此次會(huì)議明確，結(jié)合城市更新推進(jìn)城中村和危舊房改造，多管齊下釋放改善性需求。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從下一步“采取有力措施”的角度看，更要重視城中村改造等系列工作。
今年以來，中央已經(jīng)多次明確城市更新的重要性，中央城市工作會(huì)議和7月30日的中共中央政治局會(huì)議均強(qiáng)調(diào)要高質(zhì)量開展城市更新。
“要做好城市更新的工作，尤其是做好城中村和危舊房改造的工作。”嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，新一輪城中村改造既會(huì)提速，也會(huì)擴(kuò)大規(guī)模，這是下半年房地產(chǎn)工作要密切關(guān)注的內(nèi)容。
嚴(yán)躍進(jìn)還指出，此類工作和釋放改善性需求有直接的關(guān)聯(lián)。此前，海南已出臺(tái)政策明確，一些高庫(kù)存的區(qū)域，后續(xù)城中村改造明確將使用房票，這意味著“城中村改造-房票使用-改善性需求釋放-消化新房庫(kù)存房源”的工作機(jī)制更加清晰。
陳文靜也談到，在城中村和危舊房改造過程中，強(qiáng)化貨幣化或房票安置，收儲(chǔ)存量商品房用于安置房等也將對(duì)房地產(chǎn)銷售形成重要支撐，預(yù)計(jì)相關(guān)資金卡點(diǎn)將進(jìn)一步暢通。
58安居客研究院院長(zhǎng)張波認(rèn)為，城市更新是當(dāng)下的重要抓手，有序推進(jìn)城中村和危舊房改造，在資金籌措上，運(yùn)用REITs、專項(xiàng)債等創(chuàng)新金融工具，吸引社會(huì)資本。同時(shí)，多管齊下釋放改善性需求，精準(zhǔn)匹配置換型、品質(zhì)提升型等不同群體需求，提供針對(duì)性產(chǎn)品與服務(wù)。
多管齊下釋放改善性需求 供需兩端政策或?qū)f(xié)同發(fā)力
此次會(huì)議提到“多管齊下釋放改善性需求”。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為其核心含義是“多途徑、多方式協(xié)同推進(jìn)”，強(qiáng)調(diào)策略的全面性和靈活性，是此次會(huì)議對(duì)政策方向的一個(gè)非常重要提法和要求。
從供給端來看，加大高品質(zhì)住房供給，通過“好房子”引導(dǎo)改善性需求進(jìn)入市場(chǎng)是重要方式。陳文靜預(yù)計(jì)更多城市將建立“好房子”標(biāo)準(zhǔn)，完善計(jì)容規(guī)則，并通過降低稅費(fèi)等方式鼓勵(lì)企業(yè)提供更多高品質(zhì)住房。
從需求端來看，陳文靜預(yù)計(jì)多項(xiàng)舉措具備發(fā)力空間：第一，通過提高公積金貸款額度、降低公積金首付比例、加大購(gòu)房補(bǔ)貼力度等方式給予多孩家庭更大購(gòu)房支持，降低購(gòu)房門檻、提高購(gòu)房能力；第二，加大住房“以舊換新”支持力度，更多城市有望完善配套措施，暢通一二手鏈條；第三，給予購(gòu)買綠色建筑、裝配式建筑等家庭更大的公積金、購(gòu)房補(bǔ)貼支持，進(jìn)一步激發(fā)改善性住房需求釋放。
“多管齊下的工作方式，本質(zhì)上是希望更有力促進(jìn)改善性需求的釋放。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，這既要借力于城中村等一系列工作，也要結(jié)合各地對(duì)二套房等領(lǐng)域的政策支持，同時(shí)要從二手房等領(lǐng)域找到新的突破口。
近期國(guó)家發(fā)布了多項(xiàng)“投資于人”的政策舉措，將從人口端為房地產(chǎn)釋放潛力。包括發(fā)放育兒補(bǔ)貼、免除幼兒園大班保育教育費(fèi)等，有望減輕家庭負(fù)擔(dān)，促進(jìn)生育率提升等。
“未來更多‘投資于人’的政策落地，有望進(jìn)一步提高‘人’的消費(fèi)能力，而‘服務(wù)于民生’中，住房的重要性或進(jìn)一步凸顯。”在陳文靜看來，此過程中，針對(duì)需要保障的人群，實(shí)施“補(bǔ)人頭”政策或也是重要方向，加大購(gòu)房補(bǔ)貼力度，促進(jìn)住房消費(fèi)，若購(gòu)房補(bǔ)貼與房票政策結(jié)合，并打通“房票-地票”鏈條，將有利于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)進(jìn)入新循環(huán)。
