住房城鄉建設部日前公布《城市住房發展規劃和年度計劃編制導則（試行）》（以下簡稱《導則》）。
《導則》適用于城市（包括直轄市、副省級城市、地級市和縣級市）的住房發展規劃和年度計劃編制，地區、自治州、盟、縣、旗等可參照編制。
城市住房發展規劃是全國、省、市三級住房發展規劃體系的重要組成部分，是一定時期城市住房發展的總綱，明確城市住房發展的指導思想、基本原則、發展目標、重點任務、分區指引和政策舉措等，旨在促進城市住房供需匹配，穩定市場預期，加快建立“人房地錢”要素聯動新機制，構建房地產發展新模式，推動房地產高質量發展。
城市住房發展規劃的規劃期限一般為5年，與國民經濟和社會發展規劃的規劃期限相一致，與國土空間規劃的期限相銜接。城市住房發展年度計劃的期限為1年。
根據《導則》，城市住房發展規劃的規劃原則，要根據城市住房發展現狀，結合新的發展形勢要求，明確規劃需要遵循的主要原則，提高住房發展規劃的科學性。
《導則》明確，要適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢和住房發展從增量為主轉向增存并重的新特征，落實構建房地產發展新模式要求，分析規劃期內“好房子”建設要求及住房轉型發展形勢。
《導則》指出，規劃要堅持完善保障和市場兩個體系，更好滿足居民合理住房需求。通過政府等多渠道保障城鎮住房困難工薪群體剛性住房需求，通過市場體系滿足城鄉居民多樣化改善性住房需求，形成定位清晰、功能互補的保障和市場兩個體系。
規劃要堅持統籌增量和存量，提高質量。積極適應居民住房需求從“有沒有”轉向“好不好”，著眼于全周期、全過程、全鏈條，滿足居民對住房設計、設施配置、環境空間、物業服務、通勤效率等方面的多維度品質需求，建設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”，切實增強人民群眾的獲得感和幸福感。
規劃還要堅持“人房地錢”要素聯動。根據住房現狀、人口變化、產業布局等確定住房需求，明確住房供應規模、結構、空間布局和時序安排，科學安排土地供應，引導配置金融、財政資源，實現以人定房，以房定地、以房定錢，實現住房供需多維度的精準匹配。
根據《導則》，規劃的重點任務是落實構建房地產發展新模式要求，圍繞住房發展總體目標，明確規劃期內重點任務。
在住房保障方面，要明確住房保障體系構成，各類保障性住房籌集建設規模、房源籌集模式、建設標準和資金來源，以及保障性住房分配等內容。住房市場發展方面，要明確支持居民住房需求的措施、市場風險防范化解等內容。
在“好房子”建設方面，可根據實際，有針對性地研究青年人和新市民、育兒家庭、老年家庭等不同差異化群體對“好房子”的需求和配套支持政策措施。居住服務與社區治理能力方面，重點關注老年人、育兒家庭等群體對于社區公共服務設施的需求。
摘自 《中國建設報》 2025.03.17 宗邊
城市住房發展規劃和年度計劃編制導則
（試行）
一、總則
（一）編制目的
為貫徹落實黨中央、國務院決策部署，適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，促進房地產市場平穩健康發展，加強對城市住房發展規劃和年度計劃編制工作的指導，規范規劃制定程序和要求、主要編制內容和成果形式，依據有關法律法規、標準規范和政策文件，制定本導則。
（二）適用范圍
《城市住房發展規劃和年度計劃編制導則》（以下簡稱《導則》）適用于城市（包括直轄市、副省級城市、地級市和縣級市）的住房發展規劃和年度計劃編制，地區、自治州、盟、縣、旗等可參照編制。
（三）規劃定位
城市住房發展規劃是全國、省、城市三級住房發展規劃體系的重要組成部分，是一定時期城市住房發展的總綱，明確城市住房發展的指導思想、基本原則、發展目標、重點任務、分區指引和政策舉措等，旨在促進城市住房供需匹配，穩定市場預期，加快建立“人房地錢”要素聯動新機制，構建房地產發展新模式，推動房地產高質量發展。
城市住房發展年度計劃是住房發展規劃在年度內的具體落實，是制定年度土地供應計劃的重要依據，是引導房地產各類資金配置的重要參考，明確計劃年度內住房發展目標、重點任務、工作要求等。
（四）規劃期限
城市住房發展規劃的規劃期限一般為5年，與國民經濟和社會發展規劃的規劃期限相一致，與國土空間規劃的期限相銜接。城市住房發展年度計劃的期限為1年。
（五）規劃范圍
城市住房發展規劃的規劃范圍一般可分為市域、中心城區兩個層次。在市域范圍提出城鎮住房發展的總體要求與目標任務，對縣（市、區）的住房發展提出指引。重點在中心城區范圍內進行重點任務安排和空間布局指引。城市可根據自身情況合并或增加規劃層次。
城市住房發展年度計劃的范圍為市域。
二、制定要求
（一）制定程序
住房發展規劃和年度計劃的制定一般按下列程序進行：確定任務、資料收集和專題研究、規劃（計劃）編制、征求意見、審批實施。
確定任務。城市人民政府組織編制城市住房發展規劃和年度計劃，由城市住房城鄉建設部門牽頭，會同土地、金融、財稅等部門負責具體編制工作，可委托具備住房研究和城鄉規劃編制專業能力的單位提供研究支撐。城市人民政府對規劃和計劃編制經費予以保障。
資料收集和專題研究。規劃（計劃）編制單位應通過多種方式收集編制規劃（計劃）所需的經濟社會與住房發展資料，聽取相關部門的規劃設想和建議。在住房規劃編制過程中，具備條件的城市應對居民居住狀況與意愿進行調查。規劃編制單位應針對規劃期內城市住房發展的重點問題開展專題研究，作為規劃編制的重要支撐。
規劃（計劃）編制。規劃（計劃）編制單位可根據《導則》編制城市住房發展規劃和年度計劃。
征求意見。聽取相關部門、專家代表、社會公眾等意見建議，做好意見建議溝通采納。
審批實施。各城市住房發展規劃和年度計劃經同級人民政府審定后實施，并報上一級住房城鄉建設部門備案。城區常住人口300萬以上的大城市將住房發展規劃和年度計劃同步報住房城鄉建設部備案。
（二）銜接要求
城市住房發展規劃和年度計劃編制應落實國民經濟和社會發展規劃的相關要求，與城市國土空間規劃以及人口、產業、交通、公共服務、城市更新等專項規劃相銜接。城市住房發展規劃應與上一層級住房發展規劃相銜接。
三、城市住房發展規劃編制內容及技術要點
（一）發展基礎
開展城市住房發展現狀評估和現行城市住房發展規劃實施評估，總結住房發展現狀特征、發展成效與經驗，分析存在的主要問題。
1.發展現狀
分析人口和城鎮化、住房總量與結構、土地供應、住房相關經濟金融財稅等基本情況，以及人—房、房—地、房—錢要素適配關系等。
2.發展成效
從居民居住水平、住房保障水平、住房市場發展、住房與住區更新、住房與住區品質、住區運維與服務、住房公積金等方面，總結住房發展取得的成效。
3.存在問題
從住房供應體系完善、住房困難工薪群體住房保障、住房市場供需匹配、房地產市場風險防范化解、“人房地錢”要素聯動、“職住交服”空間協同、數字管理與信息化建設，以及相關體制機制建設和政策完善等方面系統梳理當前住房發展存在的短板弱項，準確識別核心問題。
（二）形勢與需求
1. 發展形勢
重點對經濟社會發展、人口與城鎮化發展、城市發展目標與空間戰略、住房發展形勢與要求等進行分析。
經濟社會發展：主要對規劃期內宏觀經濟形勢、產業發展、就業情況、居民收入情況進行分析與展望，研判經濟社會發展對住房發展的影響。
人口與城鎮化發展：主要針對規劃期內城鎮化速度與水平、人口總量、人口遷移、人口結構（戶籍、家庭、年齡等）、空間分布等內容進行分析與展望，研判人口與城鎮化發展對住房發展的影響。
城市發展目標與空間戰略：支撐與落實城市發展目標和空間戰略，研判住房發展重點片區與主要供應類型。
住房發展要求：適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢和住房發展從增量為主轉向增存并重的新特征，落實構建房地產發展新模式要求，分析規劃期內“好房子”建設要求及住房轉型發展形勢。
其他形勢與要求：根據各地實際，梳理提出規劃期面臨的其他形勢與要求。
2.需求分析
需求特征：充分考慮社會經濟發展形勢變化等影響因素，研判未來住房需求變化特征。
需求總量：根據人口與城鎮化發展、人均居住水平、未來住房更新和拆除需求等因素研判未來住房需求總量。
需求結構：對規劃期內住房消費觀念、消費習慣、消費結構等內容進行分析與展望，根據人口結構特征、未來新增人口與就業分布等，研判未來住房需求結構構成，包括增量與存量、剛性需求與改善性需求、保障與市場、租賃與購買以及空間分布結構等。
需求時序：對規劃期內住房需求在各年份的分布進行分析與展望。
（三）指導思想和基本原則
1. 指導思想
堅持以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，貫徹落實黨中央、國務院決策部署，根據城市黨委政府相關要求，明確規劃編制的指導思想。
2. 規劃原則
根據城市住房發展現狀，結合新的發展形勢要求，明確規劃需要遵循的主要原則，提高住房發展規劃的科學性。
堅持問題導向和目標導向相結合，確定規劃期內住房發展主題主線。準確識別規劃期內住房領域核心問題，圍繞發展目標和主題主線整合住房領域重點工作，強化目標—指標—重點任務之間的聯動關系。
堅持完善保障和市場兩個體系，更好滿足居民合理住房需求。通過政府等多渠道保障城鎮住房困難工薪群體剛性住房需求，通過市場體系滿足城鄉居民多樣化改善性住房需求，形成定位清晰、功能互補的保障和市場兩個體系。
堅持統籌增量和存量，提高質量。積極適應居民住房需求從“有沒有”轉向“好不好”，著眼于全周期、全過程、全鏈條，滿足居民對住房設計、設施配置、環境空間、物業服務、通勤效率等方面的多維度品質需求，建設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”，切實增強人民群眾的獲得感和幸福感。
堅持“人房地錢”要素聯動。根據住房現狀、人口變化、產業布局等確定住房需求，明確住房供應規模、結構、空間布局和時序安排，科學安排土地供應，引導配置金融、財政資源，實現以人定房，以房定地、以房定錢，實現住房供需多維度的精準匹配。
堅持“職住交服”空間協同。住房空間布局充分考慮職住平衡要求，在符合居住用地規劃布局的前提下，科學確定住房供應結構和布局，加強與交通設施、商業服務設施、公共服務設施及市政基礎設施等協同布局。
（四）發展目標
1. 住房發展目標
合理確定城市住房發展中長期發展愿景和規劃期發展目標。重點明確城市住房供應體系和供應結構、總量和居住水平、住房保障、住房市場發展、住房和住區更新、運維與服務、住房與住區品質等領域的發展目標。
2. 住房發展指標體系
建議指標體系詳見下表。各城市可結合本地實際情況，合理選取或增補指標，進一步明確指標含義，科學設置預期性指標和約束性指標。
（五）重點任務
落實構建房地產發展新模式要求，圍繞住房發展總體目標，明確規劃期內重點任務，各城市可根據實際情況進行調整補充及完善各任務對應的重點工程。
1.住房保障
明確住房保障體系構成，各類保障性住房籌集建設規模、房源籌集模式、建設標準和資金來源，以及保障性住房分配、運營服務、監督管理等內容。
2.住房市場發展
明確支持居民住房需求的措施、市場風險防范化解、市場監管等內容。
3.住房租賃市場培育和發展
明確租賃住房供給、住房租賃市場規范發展、規模化住房租賃企業培育、住房租賃市場秩序規范等內容。
4.新建住區布局和形態
按照“職住交服”空間協同的要求，明確新建住區選址、高度、密度、容積率等規劃設計引導、臨山臨水地區等重點地區開發管控要求。
5.住房與住區更新
明確老舊小區改造、城中村改造、城市危舊房改造等內容。
6.“好房子”建設
提出從安全、舒適、綠色、智慧的維度推進“好房子”建設的舉措，并可根據城市發展實際，有針對性地研究青年人和新市民、育兒家庭、老年家庭等不同差異化群體對“好房子”的需求和配套支持政策措施。
7.居住服務與社區治理能力
明確完整社區建設、社區治理與物業服務等內容，重點關注老年人、育兒家庭等群體對于社區公共服務設施的需求。
8.住房公積金
明確住房公積金支持繳存人剛性和改善性住房需求的辦法，提出擴大繳存覆蓋范圍、優化資金使用政策、加快數字化轉型發展、提升公共服務效能、健全管理運行機制等方面的舉措。
9.房屋全生命周期安全管理制度
對于建立健全房屋全生命周期安全管理制度提出相應指引性內容。
10.數字管理與信息化建設
包括信息系統建設，以及提高住房管理信息化水平、豐富數字化應用場景等相關舉措。
（六）空間指引
1. 市域縣（市、區）指引
加強全域“人房地錢”要素聯動，統籌就業、居住、交通、服務等設施和服務，基于各縣（市、區）人口規模與分布特征、居民住房需求、居住用地供應、存量住房去化等現狀情況，結合規劃期內就業和人口增量分布及住房需求偏好等，合理確定各縣（市、區）各類住房供應規模，制定住房發展策略與建設指引。
2. 中心城區空間布局指引
評估增量、存量土地開發潛力，注重職住平衡，強調生活便利性，明確各類住房的空間布局要求，提出供應規模、建設模式、設施配置等方面的建設指引。有條件的城市，可增加分片區建設指引與建設項目計劃。
可結合重點片區主導功能和產業布局，優化住房供應結構，合理確定各類住房空間布局，優先安排保障性住房的選址。
3.都市圈指引
位于都市圈內的城市，需提出都市圈住房協同發展戰略，識別都市圈內城市內部和跨行政區的就業中心與居住空間的分布，合理確定住房重點開發區域，優化都市圈保障性住房規劃布局，建立區域房地產政策聯動機制。
（七）要素聯動
根據住房發展目標科學安排土地供應、引導配置金融資源，明確土地、金融、財稅等關聯資源配置的要求。
土地供應：從完善住宅用地供應機制、優化土地和規劃支撐政策等方面提出需要優化的政策機制、重點支持方向以及相應的保障措施等。
金融管理：從完善房地產金融宏觀審慎管理、加大對特定住房類型和人群的金融支持等方面提出需要優化的政策機制、重點支持方向以及相應的保障措施等。
財稅支持：從統籌各級財政資金、發揮稅費調節作用等方面提出需要優化的政策機制、重點支持方向以及相應的保障措施等。
（八）規劃實施保障措施
遵循有利于促進規劃實施和管理的原則，提出規劃的實施保障機制。
1.規劃實施管理機制
強化市級層面統籌協調、指導監督，對規劃和計劃進行專題研究，統籌推進規劃和計劃編制。加強對各縣（市、區）相關工作的指導和監督，落實部門責任，建立多部門聯動的工作機制。
2.規劃實施評估機制
分析規劃實施情況，對規劃實施績效進行綜合評估。宏觀環境發生重大變化，根據中期評估結果確有必要調整規劃的，按程序辦理。
3.規劃實施經費保障機制
依據城市住房發展規劃，縣（市）編制住房發展規劃和年度計劃、區編制住房發展規劃實施方案和年度計劃的，應對規劃和計劃編制經費予以保障。
4.其他規劃實施保障機制
各城市可根據實際情況，制定其他規劃實施保障機制。
四、城市住房發展年度計劃編制內容及技術要點
（一）城市住房發展規劃執行進度評估
梳理住房發展重要現狀評價指標以及主要工作進展，對照城市住房發展規劃安排，客觀評估規劃執行進度。
發展目標指標完成情況評估：分析上年度住房發展各項相關數據，對照城市住房發展規劃主要目標指標，對上年度規劃目標完成情況進行評估。
重點任務完成情況評估：對照城市住房發展規劃，梳理規劃期內重點任務工作進度、成效和面臨的主要問題。
（二）發展目標與重點任務
1. 發展目標
落實城市住房發展規劃要求，結合住房供需現狀與變化趨勢，科學預測城市住房需求，明確年度住房發展和建設目標，作為確定土地供應與資金配套的依據。目標選取應結合規劃指標，聚焦年度具體工作落實與考核評估。有條件的城市將目標明確至各縣（市、區）。
2.重點任務
依據年度計劃目標，明確年度住房發展的重點任務，包括住房保障、住房市場發展、租賃住房市場發展、新建住房和住區發展、存量住房與住區更新改造、“好房子”建設、居住服務與社區治理能力、住房公積金使用、數字管理與信息化建設等。各城市可結合本地實際情況，進行調整和補充。
有條件的城市可結合重點任務明確年度項目清單，清單中可包括商品住房、保障性住房、“好房子”試點、老舊小區改造、城中村改造、城市危舊房改造、完整社區建設、智能建造試點等項目。
（三）工作要求
建議從強化主體責任、加快審批、落實配套政策支持、加快配套設施建設、加強部門協同聯動、優化關聯要素配置、加強績效評價等方面，明確實現發展目標、推進重點任務的工作要求。
五、成果形式
（一）住房發展規劃成果構成
1. 住房發展規劃成果應包括規劃文本、圖紙、專題研究報告和其他支撐材料。各城市可依據自身特點和需要對規劃成果的具體內容進行適度調整和補充。
2. 規劃文本內容包括發展基礎、形勢與需求、指導思想、基本原則、發展目標、重點任務、市域縣（市、區）指引、中心城區空間布局指引、要素聯動、規劃實施保障措施等基本內容。
3. 圖紙包括市域縣（市、區）住房發展指引圖、中心城區住房發展布局指引圖，可視需要繪制其他指引與分析圖。
4. 專題研究報告結合城市特點，體現針對性，增強規劃的科學性和可操作性。專題研究報告須包括城市住房發展現狀評估、現行城市住房發展規劃實施評估（未編制規劃的不評估）、需求分析及預測等相關研究報告。
5. 其他支撐材料。主要包括規劃編制過程中形成的會議紀要、意見建議采納情況等相關材料。
（二）住房發展年度計劃成果構成
1. 住房發展年度計劃成果包括計劃文本。各城市可依據自身特點和需要對計劃成果的具體內容進行適度調整和補充。
2. 計劃文本內容包括城市住房發展規劃執行進度評估、發展目標與重點任務、工作要求等基本內容。
（三）成果形式與要求
1. 成果形式應采用紙質和電子文檔形式備檔。
（1）紙質文檔采用A4幅面豎開本裝訂，其中規劃圖紙宜采用A3幅面印制并折頁裝訂。
（2）電子文檔采用通用的文件存儲格式。其中文本可采用WPS、DOC、PDF等格式，圖紙文件應采用JPG、PDF格式存儲。
（3）規劃如采用抽樣調查等方法，應采用數據庫格式存儲相關電子文檔。
2. 文本應使用規范和準確用語表述規劃結論，內容明確簡練，具有指導性和可操作性。
3. 圖紙所表達的內容應當清晰、準確，與文本內容相符。
