中國網財經12月27日訊 12月24日至25日，全國住房城鄉建設工作會議在北京召開。會議對2024年4大板塊的重點任務進行了盤點，提出了2024年房地產市場出現積極變化。會議還明確了2025年全國住建工作的五項重點任務。
專家在接受中國網記者采訪時表示，2025年，持續用力推動房地產市場止跌回穩是重中之重，樂觀情形下，若城中村改造及收儲存量房等加快落實，居民置業意愿提升，2025年全國商品房銷售面積或可實現止跌。
2024年房地產市場出現積極變化
會議指出，2024年房地產市場出現積極變化。
10月、11月新建商品房交易網簽面積連續2個月同比、環比雙增長；保交房攻堅戰完成既定目標，已交付住房338萬套；地級及以上城市全部建立房地產融資協調機制，“白名單”項目擴圍增效；主要大中城市編制實施2024年住房發展年度計劃；城中村改造擴圍至300多個城市，實施城中村改造項目1790個，建設籌集安置住房161.7萬套，改造城市危舊房7.4萬套(間)；建設籌集配售型保障性住房、保障性租賃住房、公租房共計172萬套(間)；支持全國2050萬繳存人提取住房公積金2402億元用于支付房租，通過試點累計100多萬名靈活就業人員納入制度覆蓋范圍。
“房地產市場的積極變化，并不是交易量穩定單維度的考核，而是多重目標的實現。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受中國網財經記者采訪時表示。
在李宇嘉看來，房地產市場的積極變化既體現在市場止跌回穩，也體現在防風險，既有需求端降門檻等傳統紓困措施，也有白名單機制、城中村改造等紓困創新模式，既有傳統模式穩市場，也需要新模式……
此外，會議上還提出，好房子建設有序推進，舉辦中國建筑科技展，集中展出167項數字化、工業化、智能化發展的新成果、新技術、新應用，重點展示新建好房子、舊改好房子樣板。發布《好住房技術導則》，引導房企積極建設好房子。
“這是未來住房發展增量空間的重要內容。”李宇嘉認為，2024年，住建部一直在探索好房子的技術指標，建設導則等，目前取得了積極的進展，基礎制度和標準初步形成。下一步將在各地落地，滿足最廣泛群體的改善型住房需求。
2025年“止跌回穩”仍排任務首位
本次會議明確了2025年全國住建工作的五項重點任務，分別為持續用力推動房地產市場止跌回穩，推動構建房地產發展新模式，大力實施城市更新，打造“中國建造”升級版和建設安全、舒適、綠色、智慧的好房子。
值得一提的是，“持續用力推進房地產市場止跌回穩”位居五大任務之首。
具體來看，會議從供需兩方面明確了具體舉措發力穩住樓市。需求方面，會議強調要把“四個取消、四個降低、兩個增加”各項存量政策和增量政策堅決落實到位。
大力支持剛性和改善性住房需求。中指研究院政策研究總監陳文靜預計，核心城市限制性政策有望進一步優化，北上深繼續放松限購政策；降低房貸利率、核心城市降低首付比例、降低交易稅費等均具備空間。
有效發揮住房公積金支持作用。據中指監測，2024年各地出臺公積金相關政策超400條，從提高貸款額度上限、支持支付首付款、延長還款期限、優化套數認定等方面進行優化調整，其中，針對多孩家庭提高貸款額度上限是多城公積金政策的側重點之一。
“此次會議，關于住房公積金的提法被明顯單列，意味著 2025 年住房公積金的政策會持續發力，是各地要明確的重點方向。”上海易居房地產研究院副院長嚴躍進指出。
“如各地繼續提高公積金貸款額度、延長貸款期限等，多孩家庭、人才等人群的支持力度或更大。”在陳文靜看來，全國層面降低公積金貸款利率也存在一定預期。
加力實施城中村和危舊房改造，推進貨幣化安置，在新增100萬套的基礎上繼續擴大城中村改造規模。
“2025年城中村改造的配套政策有望繼續完善，加快城中村改造節奏。”陳文靜談到，“隨著各項配套政策跟進落實，貨幣化安置城中村改造或將在2025年新房銷售中發揮實質性帶動作用，將是促進新房銷售止跌回穩的關鍵舉措之一。”
記者了解到，近期部分城市已通過城中村改造專項借款、房票安置結合的方式，實現了較好的新房銷售去化，如鄭州。
供給方面，本次會議繼續強調商品房建設要嚴控增量、優化存量、提高質量，重點提及要增加保障房供給。
從政策強調的排序來看，嚴躍進認為，商品房的工作要比保障房的工作更需要重視。他還指出，商品房的工作也發生了重大變化，從增量轉向了存量。
展望2025年，陳文靜認為應完善存量商品房收儲政策。在收購主體、收購價格和住房用途方面給予城市政府更大自主權。同時，多措并舉盤活商辦用房，存量商辦用房轉為租賃房或是重要方向。
此外，陳文靜還表示落實專項債收購存量閑置土地政策，繼續完善相關配套政策，加速推動土地“去庫存”，改善市場供求關系及企業資金狀況也將是供給端明年的重點工作之一。
推動構建房地產發展新模式
本次會議還明確了推動構建房地產發展新模式的五個方面，包括：一是加快發展保障性住房，增加改善性住房特別是好房子供給；二是建立“人房地錢”要素聯動機制；三是有力有序推行現房銷售，優化預售資金監管；四是加快建立房屋全生命周期安全管理制度；五是完善房地產全過程監管。
“2024年對于改善型需求，更多從需求端或購房端入手。但此次會議比較明確提及改善性住房的供給，尤其是和好房子進行結合。”在嚴躍進看來，完善住房供應體系是房地產發展新模式5項工作的首要內容。相關房企應積極研究一系列涉及改善型住房的拿地和開發投資等內容，持續優化產品設計。
值得一提的是，根據中指研究院監測，目前全國已有多地在新供應地塊中持續優化容積率和計容規則，引導和鼓勵房企打造更優質的產品，提升購房者居住體驗。
陳文靜預計后續將有更多城市繼續優化供給端政策，為“好房子”供給提供支持。而“好房子”不斷放量，也有望進一步引導改善性住房需求釋放，促進市場修復。
“未來商品房和保障房都要以需定供。”對于推動建立“人房地錢”要素聯動新機制，李宇嘉認為，目的是摸清底數(有多少房、有多少人)厘清需求，這樣供應出來的房子才不會過剩。
展望2025年，根據“中國房地產業中長期發展動態模型”測算，中性情形下，陳文靜預計2025年全國商品房銷售面積同比小幅下降；樂觀情形下，若城中村改造及收儲存量房等加快落實，居民置業意愿提升，2025年全國商品房銷售面積或可實現止跌。(作者：譚夢桐)
